现代物流、仓储与冷链枢纽

干散货与快速消费品现代物流中心（区级分拨与保税仓储）

建设大跨度高净空标准钢结构物流仓库与装卸平台，打造连接爪哇海运入岛与帝汶全岛/东帝汶跨境干线运输的区域货物集散中枢。

商业场景示意图（AI）

商业机会

商业概述

古邦是整个帝汶岛乃至东南部群岛物资采购调拨的咽喉门户。当前市区老旧平房仓储容积率低、货运重卡进城受限、装卸效率低下。在博洛克工业区投资建设现代化大跨度高净空平库或货架仓，配备标准高升度升降装卸平台、消防喷淋与24小时周界安防系统，能够高效吸引跨国快消品巨头、全国农资农机经销商、大型电商物流平台入驻设立区域总仓，并作为直通东帝汶陆路贸易的跨境前置集结仓。

产品形态与投资方向

标准干散货与快速消费品现代化立体仓储租赁（高净空、带货架）: 为全国性食品快消品牌、农资农药、建筑五金及日化日用品提供安全干燥的高标准仓库空间。
帝汶全岛及东帝汶跨境干线物流货物集散与转运分拨: 作为海运入岛货物的集装箱拆箱（CFS）与落地分流枢纽，调度中小货车向全岛各城镇终端配送。
跨境出口前置仓储与保税物流增值服务（东帝汶出口通道）: 为面向东帝汶（Dili）出口的机电建材、生活日用品提供出关前的集货、二次包装、贴标服务。
露天重载硬化堆场租赁（供大型工程机械、钢材管桩周转）: 提供数万平米经重压硬化处理的防沉降露天场地，适合重型集装箱及大型预制件临时堆放。

商业模式

收入来自仓库空间租赁（按面积或托盘位）、装卸及集装箱集货服务（stuffing/stripping、palletizing、wrapping）、第三方库存管理（3PL）和跨境配送服务。

发展阶段

阶段 1 — 直接运营KIB现有可供出租的仓库建筑，增配重型托盘货架（heavy-duty racking）、叉车和数字库存记录。
阶段 2 — 增设与古邦集装箱码头船期及博洛克港渡轮班次相衔接的集装箱货运站（Container Freight Station，CFS）/装箱作业区。
阶段 3 — 在KIB的HPL地块上扩建多栋仓库群和露天堆场（open yard），服务项目货物及Timor-Leste配送。

商业机会

市场与潜在客户

直接卡位爪哇与帝汶岛海运贸易主干线，面向全省商贸物流大流通与边境出口。

市场需求与潜在客户群

印尼全国性快消品跨国巨头（联合利华、Indofood、Wings等）在东印尼的区域总仓
全国化肥农药集团（Pupuk Indonesia）及大型种子分销企业在NTT的大宗农资周转仓
向东帝汶长期稳定出口建材、五金工具、家电及粮油的跨国进出口贸易商行
大型现代电商平台（Shopee、Tokopedia、Lazada等）在古邦设立的区级前置分拨仓

市场证据与产业数据支撑

古邦德瑙集装箱港每年吞吐量持续攀升，但市区周边90%以上的仓库为私建低矮简易平房，重型40尺集装箱拖车无法开入。 Pelindo · 参考资料尚未附上

东帝汶每年逾80%的民用建材及快消品依赖从印尼陆路输入，博洛克工业区是直通Motaain边检口岸的最佳物流集结基地。 Kementerian Perdagangan · 参考资料尚未附上

市区老旧仓库租金高昂、消防设施匮乏、进城道路限行且易遭水浸，KIB具备现代化重载路网与标准轻钢厂房，具备压倒性的仓储迁移替代吸引力。

商业机会

原材料与供应链

仓库运营依托工业区现成租赁厂房（Standard Factory Building）或在HPL熟地上自主定制。

原料与要素需求明细
原料与要素需求	采购与供应来源	质量与规格关键要素
KIB工业区现成轻钢结构标准仓库或自建高净空钢结构库	KIB园区直接签约租赁，即租即用，手续极简。	柱网开阔（跨度24m以上），檐高9–12米，地坪荷载≥3吨/m²。
全套工业消防喷淋与室外消火栓系统	符合印尼国家标准（SNI）与国际NFPA消防认证。	管网水压充足，配备大容量独立消防水箱与应急柴油水泵。
智能化仓储管理软件系统（WMS）与PDA扫码终端	国内成熟物流软件供应商部署上线。	支持多货主（3PL）库存实时同步与精确库位导航。

季节性规律与供应链连续性

全年物流无淡季，每年年中节日期间（开斋节、圣诞节与新年）出现大宗消费品调拨出入库绝对高峰期。

收集与运输

出入区直通宽阔的沥青双向四车道，7.9公里直抵德瑙集装箱深水港，直通跨帝汶国道（Trans-Timor）。

采购与处理成本

仓库建造成本或厂房租金占总支出的40%，搬运装卸人工与叉车油电费用占35%，安保及智能化软硬件占15%。

古邦集装箱码头运营与服务概况
博洛克工业区（KIB）至各海空陆运物流节点实测路线与里程
东帝汶中央银行2024年度报告（表1.11：按原产国分类之货物进口，第92页）
2025年东努沙登加拉省（NTT）玉米收获面积与产量统计公报

商业机会

选择KIB的核心优势

选址KIB拥有重卡完全通行的干线道路网络，紧邻两大港口与跨境国道。

园区重载沥青大道无缝承载40尺重型集装箱挂车通行: 彻底规避古邦市区老旧桥梁承重限制、空中电线低垂及城区货车日间限行罚款困扰。博洛克工业区（KIB）至各海空陆运物流节点实测路线与里程
踞守德瑙海运集装箱港（7.9公里）与博洛克轮渡码头（3.6公里）咽喉: 使海运到港集装箱以最低倒运成本进库拆箱，就地转为陆路干线货车分发全岛。博洛克工业区（KIB）至各海空陆运物流节点实测路线与里程
提供权属清晰的国有HPL熟地及现成厂房，即租即用: 免去繁复漫长的原住民土地买卖确权纠纷与漫长土建施工期，最快两周内即可开仓营运。博洛克工业区（KIB）概况

商业机会

业务发展与运营需求

建议一期投资运营5,000–10,000平米现代化标准立体仓库，配备电动平衡重叉车与高位拣选车。

业务流程

集装箱半挂车驶入装卸泊位，月台高度调节板与车厢底板精准搭接
电动叉车快速掏箱卸货，理货员使用PDA扫描外包装条形码完成入库质检
系统智能分配立体储位，高位窄巷道叉车将托盘平稳送入9米高层立体货架
24小时红外监控与库内温湿度传感器实时监测货物安全环境
接收到下游提货指令后，系统生成波次拣选清单，叉车批量下架至集货月台
与干线配送卡车核对出库单据，铅封封签后发往帝汶各县或直发东帝汶边境

专用生产设备及定制工程（企业投资范围）

液压升降装卸月台高位窄巷道电动叉车智能WMS立体仓储管理系统

立足实体经济大流通血脉，通过“租金收益+装卸服务费+跨境集运增值”多重收入模型实现稳健长青。

古邦集装箱码头运营与服务概况
国际植物检疫措施标准第15号（ISPM 15）：国际贸易中木质包装材料管理法规
博洛克工业区（KIB）概况

商业机会

KIB园区现成基础设施与投资条件

博洛克工业区（KIB）一期占地191公顷，具备权属清晰合法（HPL建设用地管理权证书）且无最小租赁面积限制的工业熟地，同时配建标准轻钢结构现成厂房仓库。以下为KIB园区集中供给的公共基础设施，特种生产设备及车间内部专业土建由入驻企业自主投资配套。

一期191公顷HPL国有土地（地块面积灵活分立）: 权属清晰的191公顷国有建设用地（HPL），无强制最小宗地限制，可按企业厂区或物流堆场规划灵活定制面积。
标准现成租赁厂房与仓库: 层高与地面荷载标准合格的现成厂房，可直接进驻机电设备或开展仓储作业；内部专业管线由租户自行布置。
园区重载沥青主干道网络: 宽阔平整的园区沥青道路，满足集装箱半挂牵引车及重卡通行，3.6公里直通博洛克码头，7.9公里通达德瑙集装箱港。
园区自来水管网与蓄水池保障: 覆盖园区的工业与生活给水网络，配套集中蓄水池保障水压；特殊高纯工艺用水（如RO反渗透/UV）由企业内部自配。
稳定可靠的工业供电系统: 园区电力线路与配网就近接入，保障工厂动力用电；专用大功率变压器及备用发电机组根据各厂负荷报装配建。
光纤宽带、路灯照明与生态绿化: 高速光纤通信网络接入，园区全天候夜间道路照明及规划完备的工业隔离绿化带。