现代物流、仓储与冷链枢纽

综合冷链物流中心与多温层公共冷库（-25℃ / 0℃–4℃）

在博洛克工业区投建5,000–10,000吨多温层智能化公共冷库，为水产深加工、肉类屠宰分割、乳制品及反季节果蔬提供恒温冷冻与中转托管服务。

商业场景示意图（AI）

商业机会

商业概述

冷链仓储能力匮乏长期制约NTT省特色农牧渔业向高附加值跨越。项目在KIB建设配备自动化立体货架、冷风机精准温控与智能仓储管理系统（WMS）的现代化冷库设施。划分-25℃水产肉品急冻储藏区、0℃–4℃生鲜保鲜区以及常温恒湿库区，无缝对接园区内水产加工、屠宰加工企业与港口冷藏货柜。投资者可采取自主运营、公用保税托管或出租独立温区等多元商业模式，享有极其充沛的刚性租仓需求。

产品形态与投资方向

超低温深冷水产肉类储藏托管服务（-20℃至-25℃）: 为水产切片厂、肉牛屠宰加工企业提供大宗板状整鱼、红肉胴体及出口精切包的恒温长期保质仓储。
多温区果蔬气调与恒温保鲜仓储服务（0℃至4℃ / 8℃至12℃）: 专供进口水果、高原蔬菜、洋葱土豆及乳制品的保鲜中转，维持采后脆度与风味。
海运冷藏集装箱（Reefer Container）插电预冷与打冷堆存: 在冷库场区内配建大容量冷箱插座堆场，提供在途装柜前快速预冷降温及海运出港前托管。
第三方冷链数字化仓储管理（WMS）、分拣拼箱与市内配送: 采用条码RFID批次管理，为连锁便利店、大型商超及生鲜电商提供“按单分拣、全温层配送”。

商业模式

经常性收入来自按托盘/吨/日计费或按月签约的仓储租金、冷链装卸服务、速冻收费和冷藏集装箱电源接入费。

发展阶段

阶段 1 — 利用KIB可供出租的厂房安装聚氨酯（Polyurethane，PU）保温模块化冷库、带密封装卸门罩（dock shelter）的缓冲间及冷藏集装箱电源插座。
阶段 2 — 在KIB的HPL地块上建设大容量冷库，配备多层托盘货架和数字库存管理。
阶段 3 — 整合并网屋顶光伏以降低白天压缩机用电负荷，并扩大冷链出口集货服务。

商业机会

市场与潜在客户

直接解决全省水产肉类旺季滞销、淡季奇缺的结构性矛盾，吸纳庞大公共保鲜托管需求。

市场需求与潜在客户群

KIB工业区内拟建及现有的大型水产加工、肉牛屠宰及家禽分割龙头企业
印尼大中型生鲜连锁商超（如Hypermart、Transmart等）、医药疫苗分销商及冷冻食品批发大户
往返于东帝汶（Dili）边境的冷链跨境生鲜跨国贸易车队与生鲜出口商
往来德瑙集装箱港口的跨国船运公司（马士基、中远海运、万海等冷箱插电打冷业务）

市场证据与产业数据支撑

东努沙登加拉省全省现代化公共商业冷库容量极度匮乏，全省有效冷库总库容不足5,000吨，市场供需缺口超70%。博洛克水产加工与冷链物流投资推介

每年5–11月水产大旺季，由于缺乏平抑库容，古邦鲜鱼价格暴跌达50%以上，而雨季淡季又飙升2倍以上，冷库平抑利润空间极大。 BPS NTT · 参考资料尚未附上

现有极少数冷库均属老旧自有作坊型冷库，容积小、电耗大、库温波动剧烈且无立体货架与装卸冷风锁气月台，大型现代多温层公共冷库处于绝对市场垄断先机。

商业机会

原材料与供应链

冷库核心运营要素为高可靠性工业电网、保温材料及冷媒，KIB园区提供了成熟的公用配套。

原料与要素需求明细
原料与要素需求	采购与供应来源	质量与规格关键要素
工业高可靠性动力电与园区双回路供电支持	国家电网PLN中压工业专线。	电压波动率低于5%，保障螺杆制冷压缩机组平稳长周期运转。
聚氨酯双面彩钢阻燃冷库保温板（PU Sandwich Panel）	印尼国内大型冷链建材集团整车采购输入。	芯材密度≥40 kg/m³，厚度150–200mm，导热系数极低，具B1级阻燃。
环保制冷剂（R404A / R507 / 氨制冷系统）及冷冻机油	专业制冷耗材供应商原装整桶供应。	高纯度、无水分杂质，保障热交换效率。

季节性规律与供应链连续性

全年皆为刚性需求，其中5月至11月水产旺季水产库容爆满（负荷率100%），雨季期间肉类、洋葱及进口冷饮货源填补，常年平均出租率可稳定在85%以上。

收集与运输

冷藏货柜车距德瑙冷藏集装箱码头仅7.9公里，距博洛克轮渡码头3.6公里，完全避开市区限行路段。

采购与处理成本

电力成本占冷库经常性运营总成本的50%–60%，人工及设备折旧占25%。利用屋顶大面积分布式光伏可削减白昼用电峰值电费。

博洛克水产加工与冷链物流投资推介
奥埃巴渔港（PPI Oeba）手钓金枪鱼与鲣鱼捕捞上岸及流通渠道研究
古邦市肉牛养殖与牛肉供应链流动及定价机制分析
水产品保鲜冷链技术指南
古邦GMIT凯撒利亚教会屋顶光伏并网系统运行性能分析

商业机会

选择KIB的核心优势

双深水港扼守冷链枢纽，工业电力充足，与园区深加工企业形成内循环。

距德瑙冷藏集装箱港仅7.9公里，集装箱海运冷链“零断链”: 出入库集装箱无需穿行古邦市区狭窄弯曲街道，10分钟内即可完成海关查验与码头闸口进出。博洛克工业区（KIB）至各海空陆运物流节点实测路线与里程
与园区内水产、肉类加工企业形成“隔墙冷库”产业生态: 园区内生产的冷冻鱼片、分割牛肉直接推入公共冷库托管，省去租户巨额自建冷库投资，锁定基础货源。 KIB 开发规划 · 参考资料尚未附上
工业区重载地基与充沛工业用电专线，无拉闸限电之忧: 彻底规避非工业区由于变压器容量超载导致的被迫跳闸与货品融化巨额索赔风险。博洛克工业区（KIB）概况

商业机会

业务发展与运营需求

建议一期建设库容5,000–8,000吨（约25,000立方米）的多温层自动化冷库，设4个冷藏装卸月台。

业务流程

冷藏货车倒车贴合全封闭充气式月台门封，温控传感器核验车厢在途温度
叉车快速卸货进入0℃–5℃封闭式冷风缓冲穿堂，进行外包装消杀与托盘整理
高位前移式冷库专用叉车将带条形码的托盘货品精准上架至预定立体货位
中央智能监控系统实时调控各温区蒸发风机与热气融霜循环，库温波动控制在±0.5℃
根据WMS出库订单指令自动拣选出库，在低温穿堂完成快速拼箱打带
直接滑入出货冷藏集装箱或配送冷藏车，全程保持冷链闭环无缝衔接

专用生产设备及定制工程（企业投资范围）

多并联螺杆冷冻机组封闭式充气门封冷藏月台冷库地坪防冻胀电加热系统

重资产冷链基础设施构筑坚实竞争壁垒，具有稳定的租金与装卸增值现金流，投资安全性极高。

水产品保鲜冷链技术指南
庆祝2026年世界制冷日：智联制冷与工业冷链能效指南
古邦GMIT凯撒利亚教会屋顶光伏并网系统运行性能分析

商业机会

KIB园区现成基础设施与投资条件

博洛克工业区（KIB）一期占地191公顷，具备权属清晰合法（HPL建设用地管理权证书）且无最小租赁面积限制的工业熟地，同时配建标准轻钢结构现成厂房仓库。以下为KIB园区集中供给的公共基础设施，特种生产设备及车间内部专业土建由入驻企业自主投资配套。

一期191公顷HPL国有土地（地块面积灵活分立）: 权属清晰的191公顷国有建设用地（HPL），无强制最小宗地限制，可按企业厂区或物流堆场规划灵活定制面积。
标准现成租赁厂房与仓库: 层高与地面荷载标准合格的现成厂房，可直接进驻机电设备或开展仓储作业；内部专业管线由租户自行布置。
园区重载沥青主干道网络: 宽阔平整的园区沥青道路，满足集装箱半挂牵引车及重卡通行，3.6公里直通博洛克码头，7.9公里通达德瑙集装箱港。
园区自来水管网与蓄水池保障: 覆盖园区的工业与生活给水网络，配套集中蓄水池保障水压；特殊高纯工艺用水（如RO反渗透/UV）由企业内部自配。
稳定可靠的工业供电系统: 园区电力线路与配网就近接入，保障工厂动力用电；专用大功率变压器及备用发电机组根据各厂负荷报装配建。
光纤宽带、路灯照明与生态绿化: 高速光纤通信网络接入，园区全天候夜间道路照明及规划完备的工业隔离绿化带。